O processo de compra
Vale a pena comprar apartamento para alugar?
A conta tem mais linhas do que "aluguel dividido pelo preço", e as linhas esquecidas costumam ser as que decidem.
A conta tem mais linhas do que "aluguel dividido pelo preço", e as linhas esquecidas costumam ser as que decidem.
A avaliação começa pela rentabilidade bruta: aluguel anual dividido pelo preço do imóvel. Mas o número que importa é a rentabilidade líquida, depois de descontar IPTU, condomínio nos meses vazios, manutenção, taxa de administração, imposto de renda sobre o aluguel e vacância.
A vacância é a variável mais subestimada. Dois meses vazios por ano consomem uma fatia grande do retorno anual, e imóvel de perfil errado para a região fica vazio muito mais que isso.
| Linha | Efeito no retorno | Como reduzir |
|---|---|---|
| Aluguel recebido | Receita | Localização e adequação ao público |
| Vacância | Corrói forte | Imóvel compacto perto de transporte |
| IPTU | Custo fixo anual | Nenhuma; entra na conta |
| Condomínio em mês vazio | Custo direto do proprietário | Reduzir vacância; escolher cota baixa |
| Manutenção e reformas entre inquilinos | Recorrente | Acabamento durável desde a compra |
| Taxa de administração da imobiliária | Percentual do aluguel | Administrar por conta, com o custo de tempo |
| Imposto de renda sobre aluguel | Conforme tabela progressiva | Planejamento formal |
| Custos de aquisição diluídos | ITBI e cartório, no primeiro ano | Nenhuma |
Repare no terceiro item: para o inquilino, o que existe é a soma. Um imóvel com aluguel mais alto e condomínio baixo pode alugar mais rápido que o contrário.
Vale também dizer o óbvio que costuma ser ignorado: o FGTS não pode ser usado para comprar imóvel de investimento. O fundo é destinado a moradia própria. Isso muda a estrutura de capital da operação.
Além do aluguel, há a valorização do imóvel, que é real, mas é incerta e só se realiza na venda, quando incidem corretagem e eventual imposto sobre ganho de capital. Contar com valorização para justificar uma rentabilidade fraca de aluguel é uma aposta, não um cálculo.
Do lado positivo, o imóvel alugado é um ativo que gera receita mensal corrigida por índice contratual, com proteção parcial contra inflação. Para quem busca previsibilidade e não liquidez, isso tem valor.
Lançamento na Rua Dom Vilares, 1712, a partir de R$ 245.000. São 542 unidades de 2 dormitórios, de 31 a 38 m², totalmente dentro do Minha Casa Minha Vida, com rooftop e sports bar.
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Guia atualizado em 24 de agosto de 2026.