Dinheiro e financiamento
Como funciona a parcela do financiamento imobiliário?
Duas pessoas com o mesmo imóvel e o mesmo prazo podem ter parcelas bem diferentes. A diferença está no sistema de amortização.
Duas pessoas com o mesmo imóvel e o mesmo prazo podem ter parcelas bem diferentes. A diferença está no sistema de amortização.
A parcela tem três partes: amortização (o que abate a dívida), juros (o custo do dinheiro) e encargos (seguros obrigatórios e taxa de administração). O que muda entre SAC e Price é como as duas primeiras se distribuem ao longo do tempo.
Na SAC, a amortização é constante e a parcela começa mais alta e cai todo mês. Na Price, a parcela é fixa: começa menor, mas você paga mais juros no total.
| SAC | Price | |
|---|---|---|
| Primeira parcela | Mais alta | Mais baixa |
| Ao longo do tempo | Diminui todo mês | Fixa (corrigida pelo indexador) |
| Total de juros pago | Menor | Maior |
| Renda exigida na aprovação | Maior o banco testa a 1ª parcela | Menor |
| Melhor para | Quem aguenta o começo e quer pagar menos no total | Quem precisa da menor parcela inicial para caber nos 30% |
A maioria dos financiamentos habitacionais no Brasil usa SAC. Se a sua simulação veio em Price, vale pedir a versão em SAC para comparar o total pago: a diferença ao longo de décadas costuma ser expressiva.
Simuladores rápidos de internet costumam mostrar só amortização mais juros. A parcela que sai da sua conta inclui ainda:
O MIP tem um efeito que surpreende: ele encarece conforme a idade do proponente. Um contrato assinado aos 55 anos tem seguro sensivelmente mais caro que o mesmo contrato aos 30. Quando há dois proponentes, costuma-se usar o de maior idade como referência.
O saldo devedor é corrigido por um indexador na maior parte dos contratos habitacionais, a TR. Quando o indexador está zerado, a parcela se comporta como a simulação previu. Quando ele sobe, a parcela sobe junto.
Existem também linhas indexadas ao IPCA ou com taxa fixa. Cada arranjo desloca o risco: taxa fixa é previsível e costuma vir com juros nominais maiores; indexada à inflação começa mais barata e carrega o risco do índice.
O CET é o único número que permite comparar propostas de bancos diferentes de forma justa. Taxa de juros anunciada sem CET não diz muita coisa.
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Guia atualizado em 24 de agosto de 2026.