Quanto custa o metro quadrado no Sacomã?

Onde encontrar dados confiáveis

• Índices setoriais de preço de imóveis, publicados mensalmente por entidades do setor e por portais. Sempre anote o mês da medição.
• Dados de transações registradas, quando disponíveis publicamente refletem preço fechado, não pedido.
• Valor venal de referência do município, consultável pela prefeitura para fins de ITBI.
• Tabelas de empreendimentos concorrentes na mesma região, obtidas diretamente com os plantões de venda.

A quarta fonte é a mais trabalhosa e a mais útil: visitar dois ou três plantões concorrentes e pedir tabela. Você obtém preço real de mercado primário, na mesma semana, no mesmo quarteirão.

Por que o preço de anúncio engana

Anúncio em portal é preço pedido, não preço fechado. A diferença entre os dois é real e varia com o momento de mercado e com a pressa do vendedor.

• Anúncios antigos ficam no ar com preço desatualizado.
• O mesmo imóvel aparece anunciado por várias imobiliárias, com valores diferentes.
• A metragem anunciada às vezes é a total, não a privativa, o que distorce o cálculo por m².
• Imóvel com vaga e sem vaga aparecem misturados na mesma média.

Esse último ponto merece atenção: sempre confira se o m² informado é de área privativa. Comparar preço por m² usando áreas de bases diferentes produz conclusões erradas com aparência de precisão.

O que faz o preço variar dentro da mesma região

A última linha é a que os índices agregados escondem. Uma média de bairro reúne ruas muito diferentes entre si.

O método prático de avaliação

Para decidir se um imóvel específico está bem precificado:

• 1. Isole a comparação: mesma faixa de metragem, mesma condição de vaga, mesmo estágio (novo ou usado).
• 2. Junte pelo menos cinco referências no mesmo quarteirão ou nas ruas vizinhas.
• 3. Converta tudo para preço por m² de área privativa.
• 4. Descarte os extremos e olhe a faixa central.
• 5. Ajuste por andar, posição solar e estado de conservação.
• 6. Compare o custo mensal total, somando condomínio, não só o preço de compra.