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Antes de decidir

O que verificar antes de comprar um apartamento?

Quatro blocos de verificação, na ordem que economiza tempo: quem vende, o imóvel, o prédio e o contrato.

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Verifique nesta ordem: quem vende (registro da incorporação e histórico da construtora), o imóvel (planta, posição solar, acabamento), o prédio (cota condominial, densidade, eficiência) e o contrato (prazos, multas, condições de reajuste).

A ordem importa: descobrir problema de documentação depois de escolher a unidade custa tempo e desgaste.

1. Quem vende

Registro da incorporação na matrícula do terreno. É o documento que autoriza vender antes de construir, e ele existe ou não existe.
Histórico de entregas da construtora: prazos cumpridos, obras anteriores na região.
Reclamações públicas e como foram respondidas o padrão de resposta diz mais que a nota.
CNPJ da incorporadora específica do empreendimento, que costuma ser uma SPE distinta da marca.

Detalhamos esse bloco no guia sobre como saber se a construtora é confiável.

2. O imóvel

Posição solar. Face norte e leste pegam sol na maior parte do dia; face sul, bem menos. Isso afeta umidade, conta de luz e conforto, e não tem conserto.
Que vista a unidade terá depois que o entorno for construído, não hoje.
Barulho: proximidade de avenida, via expressa, bar, escola. Visite em horários diferentes.
Medidas reais dos cômodos na planta cotada, não a percepção do decorado.
Pé-direito, posição de tomadas, ponto de gás, previsão de ar-condicionado.
Área privativa × área total o número que importa para morar é o privativo.

Sobre o apartamento decorado: ele é montado com móveis de dimensões reduzidas e frequentemente sem algumas paredes. É referência de acabamento, não de espaço. Confie na planta cotada.

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3. O prédio

Valor previsto da cota condominial e o que inclui.
Quantas unidades dividem as despesas.
Itens de eficiência já instalados solar, medição individual, reuso de água.
Número de elevadores por torre em relação às unidades por andar.
Vagas: quantas, se são vinculadas, se há para visitante.
Regras da convenção sobre pets, obras, uso das áreas comuns e locação por temporada.

A relação elevadores por unidade é a mais esquecida e a que mais afeta o dia a dia. Vale calcular: unidades por andar dividido por elevadores da torre.

4. O contrato

Prazo de entrega e a tolerância prevista, geralmente de 180 dias.
Índice de correção das parcelas durante a obra e depois das chaves.
Multa por atraso da construtora, e se ela é simétrica à sua.
Condições de distrato: quanto você recebe de volta se desistir.
O que exatamente está incluso no acabamento entregue.
Quem paga ITBI, registro e taxa de interveniente quitante.

O outro lado: a cláusula de distrato é a que ninguém lê e a que mais dói. A lei limita quanto a construtora pode reter, mas o valor devolvido em caso de desistência costuma ser bem menor do que se imagina, e a devolução pode ser parcelada. Leia essa cláusula específica antes de assinar, mesmo que você não pretenda desistir, especialmente porque ninguém pretende.

Sacomã Club

em construção

Gran Kazzas Sacomã Club

Obra em fase final na Av. Dep. Rubéns Granja, 331. São 720 apartamentos de 41 a 60,40 m², com terraço e ponto de grill, e 28 espaços de lazer, entre eles Beach Sports, Spa, Beauty e minimercado.

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Perguntas frequentes

Dúvidas sobre o assunto

O que é registro de incorporação e por que importa?+

É o registro na matrícula do terreno que autoriza a construtora a comercializar unidades antes da construção. Sem ele, a venda é irregular. É a primeira coisa a verificar, e o número do registro deve constar do material de venda.

Posso confiar no apartamento decorado?+

Para avaliar acabamento e sensação, sim. Para avaliar espaço, não: decorados usam móveis de dimensões reduzidas e às vezes suprimem paredes. Use a planta cotada.

Qual a melhor posição solar?+

Norte e leste costumam ser as mais valorizadas em São Paulo, por receberem sol na maior parte do dia. Face sul recebe pouco sol direto, o que aumenta umidade relevante em imóvel compacto.

Quanto tempo de tolerância a construtora tem para entregar?+

A prática de mercado, amparada em contrato, é de 180 dias além da data prevista. Passado esse prazo, costumam incidir as penalidades previstas. Confira a cláusula específica do seu contrato.

Guia atualizado em 24 de agosto de 2026.

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