Primeiro apartamento: guia completo para sair do aluguel

Sair do aluguel é menos uma decisão financeira e mais uma sequência de decisões financeiras. Este guia percorre essa sequência na ordem em que ela realmente acontece.

Aluguel ou financiamento: quando comprar faz sentido

A comparação honesta não é "aluguel versus parcela". É o custo total de cada opção. No aluguel entram o valor mensal, o condomínio, o IPTU e o seguro-fiança, sem construção de patrimônio. No financiamento entram a parcela, o condomínio, o IPTU, os seguros do contrato, os custos de fechamento e a manutenção do imóvel, mas cada parcela abate uma dívida que é sua.

Comprar tende a fazer sentido quando três condições se somam: você pretende ficar na cidade por vários anos, tem entrada e reserva de emergência, e a parcela projetada não passa de cerca de 30% da renda familiar. Se alguma dessas falha, esperar não é fracasso é gestão de risco.

Quanto você precisa ter de entrada

Os bancos financiam um percentual do valor do imóvel; o restante sai do seu bolso na assinatura. Além da entrada, reserve os custos de fechamento ITBI e registro em cartório somam alguns por cento do valor e não são financiáveis (no programa habitacional há redução dessas taxas para o primeiro imóvel).

Uma terceira reserva costuma ser esquecida e é a que mais aperta depois: mudança, móveis planejados e eletrodomésticos. Apartamento novo vem sem armário e sem luminária.

Como calcular se a parcela cabe

Some a renda bruta de todos que vão assinar o contrato e multiplique por 0,3. Esse é o teto de parcela que o banco vai aceitar, e é também um bom teto para você.

Mas a conta doméstica precisa ir além. Ao valor da parcela, some condomínio, IPTU e a média de energia e água. É esse número que compete com o seu aluguel atual, não a parcela isolada. Em condomínios com muito lazer, a taxa pesa; empreendimentos com energia solar e sensores de presença conseguem segurar melhor esse custo.

O que avaliar ao escolher o primeiro apartamento

• Localização e deslocamento. Faça o trajeto casa-trabalho no horário de pico antes de decidir. Metrô próximo é o item que mais preserva valor na revenda.
• Metragem versus lazer. Em imóveis compactos, o lazer do condomínio é extensão da moradia. Coworking, lavanderia e espaço gourmet compensam metros que faltam dentro da unidade.
• Custo do condomínio. Peça a previsão de rateio, não só o valor do imóvel.
• Vaga de garagem. Mesmo sem carro hoje, a vaga pesa na revenda e pode ser alugada.
• Insolação e ruído. Visite o apartamento em horários diferentes. Face sul em andar baixo muda a experiência de morar.
• Planta. Ambientes integrados aproveitam melhor pouca área que plantas com corredores.

Apartamento compacto: como viver bem em menos espaço

A metragem média dos lançamentos caiu, e conviver bem em 30 a 40m² é uma questão de projeto, não de sacrifício. Ambientes integrados, marcenaria sob medida, camas com baixo aproveitamento vertical e uso do condomínio para funções que não cabem em casa resolvem a maior parte do problema. Reunimos as estratégias em apartamento de 30 a 40m²: como aproveitar cada metro quadrado.

Programas que facilitam

• Minha Casa Minha Vida. Juros reduzidos e subsídio por faixa de renda. É o caminho mais eficiente para o primeiro imóvel veja o guia completo do programa.
• FGTS. Pode compor a entrada ou amortizar o saldo devedor, e para muita gente é o que torna a compra possível.
• Consórcio. Sem juros, mas sem data garantida de contemplação. Funciona para quem pode esperar, não para quem quer sair do aluguel agora.
• Financiamento direto com a incorporadora. Comum na fase de obra, com correção pelo INCC em vez de juros bancários.

Empreendimentos acessíveis na Zona Sul de SP

O Kazzas Vila das Mercês foi desenhado para esse comprador: 2 dormitórios de 31 a 38m², a partir de R$ 245 mil, enquadrado no Minha Casa Minha Vida e com uso de FGTS, na Vila das Mercês, Zona Sul de São Paulo, perto do Metrô Sacomã.

O ponto forte para quem compra compacto é o que o condomínio devolve em área comum: são mais de 20 itens de lazer e serviço, do térreo ao rooftop, incluindo coworking, lavanderia compartilhada, mini mercado, espaço delivery, sports bar e rooftop com vista. Veja as plantas e as condições do programa.

Se a sua renda permite um passo maior e a prioridade é espaço, o Gran Kazzas Sacomã tem unidades prontas de 2 e 3 dormitórios com suíte, de 38 a 60m², no mesmo bairro.